En el ámbito urbanístico, es esencial entender cuáles son las licencias y autorizaciones necesarias para los actos de construcción, edificación, parcelación y uso del suelo, tanto en suelo urbano como en suelo rústico.
Cualquier actuación en este sentido requiere, en términos generales, una licencia urbanística municipal. La ausencia de esta licencia o su incumplimiento puede dar lugar a dos tipos de procedimientos distintos: el procedimiento de restablecimiento de la legalidad y el procedimiento sancionador. Aunque ambos procedimientos se tramitan de manera coordinada, cumplen funciones diferentes y pueden tener consecuencias importantes para los propietarios y compradores de inmuebles.
¿Qué es el Procedimiento de Restablecimiento de la Legalidad?
El procedimiento de restablecimiento de la legalidad tiene como objetivo restaurar la situación física y jurídica que fue alterada por una actuación urbanística ilegal. A diferencia de las sanciones, que buscan penalizar al infractor, el restablecimiento de la legalidad se centra en revertir los cambios no autorizados. Las medidas pueden incluir la prohibición de continuar con una construcción, el cese de suministros, el desmantelamiento de infraestructuras e, incluso, la demolición total o parcial de la edificación.
En este caso, no se persigue castigar, sino restaurar el orden urbanístico. Estas acciones se aplican cuando las construcciones o modificaciones no son legalizables bajo ninguna circunstancia.
¿Qué es el Procedimiento Sancionador?
Por otro lado, el procedimiento sancionador tiene una función represiva y busca castigar a quienes han realizado una infracción urbanística. Las sanciones pueden incluir multas económicas u otras restricciones, y su objetivo es disuadir futuros incumplimientos de la normativa urbanística. Este procedimiento se aplica de manera paralela al de restablecimiento de la legalidad y, aunque pueden intercambiarse pruebas y testimonios entre ambos expedientes, tienen fines distintos.
Es importante destacar que el procedimiento sancionador no elimina la obligación de restaurar la legalidad. Esto significa que una misma infracción puede dar lugar a una sanción económica y, al mismo tiempo, a una orden de reposición de la situación física alterada.
¿Cómo Afecta al Comprador?
Al adquirir una propiedad, es crucial entender las obligaciones y los riesgos asociados, especialmente en lo relativo a posibles infracciones urbanísticas. De acuerdo con la Ley de Suelo Estatal, los compradores de una vivienda o terreno asumen los derechos y deberes urbanísticos pendientes de cumplir del anterior propietario. Esto implica que, aunque el comprador no sea responsable de las infracciones previas, sí hereda las obligaciones de restaurar la legalidad si existen actos ilegales en la propiedad, como modificaciones no autorizadas.
Sin embargo, en lo que respecta a las sanciones, el comprador no es responsable de las infracciones urbanísticas cometidas por el anterior propietario, ya que estas tienen carácter personal y recaen exclusivamente sobre quien las cometió.
Por ello, antes de formalizar la compra, es altamente recomendable realizar un análisis exhaustivo de la situación urbanística del bien. Esto permitirá identificar posibles problemas de legalidad que, en muchos casos, no se reflejan en la nota simple del Registro de la Propiedad, donde solo aparecen las cargas hipotecarias o embargos.
Recomendación Final
Para evitar sorpresas desagradables, es fundamental que los compradores se asesoren adecuadamente y realicen un análisis urbanístico previo de la propiedad. De esta manera, se garantiza que la inversión se realiza con pleno conocimiento de las obligaciones que se adquieren y se minimizan los riesgos legales y económicos que puedan derivarse de infracciones urbanísticas no resueltas.
José Luis Espejo Vergara
Abogado Urbanista y Medioambiental
